不動産投資（8）想定されるリスク

私が考えるこの手のマンション投資のリスクは以下の3点と思っております。

①金利上昇リスク

②空室リスク

③自然災害による建物完全崩壊リスク

すべて、言うまでもなく「リスク」ですので、将来のことになるので、「どうなるか分からない」という内容になります。

ですので、上記を踏まえて私の場合は「まぁ大丈夫だろう（リスクを取ろう）」と思って投資に踏み出したということになります。

さて、それぞれのリスクの解説と、自分なりにどう解釈をつけたかというお話をさせていただきます。

①金利上昇リスク

言うまでもなく、金利が上がると、月々の返済額が増えます。すると前述の毎月の粗利が減っていくことになります。ずっと金利が上がれば、そのうち、「月々の収支がマイナス」という事態にもなるかもしれません。

今、私の支払っている金利が1.85％です。ちょっと調べてもらうと分かりますが、投資用の金利としては格安です。

格安な理由は、1）今が歴史的な低金利のため。2）私の属性が比較的良いため。になります。2）は別に自慢をしているわけではありませんが、勤めている会社や年収から算出されるようです。

このリスクについては、私は、「しばらくは上がらない、または多少上がったとしてもまだ収支を食うまでにはいかない」と判断しました。今の為替相場、経常収支などから見た日本の経済状況から考えました。

②空室リスク

これが一番分かりやすいですよね。空室になってしまう。すると当然ですが家賃収入がゼロ。つまり毎月、約8万円だけが流出していく、という事態です。これはまずいですよね。

そこで、対策というわけではないですが、こうすることにしました。

1）毎月の粗利や節税効果で得られた還付金は、一切手を付けずに万一の為にキープしておく。

毎月1万円が貯まりますから、単純に8ヶ月頑張れば、ひと月まるまる入居者がつかなくとも、耐えられることになります。

2）空室になりそうもない物件を選ぶ。

まぁ当然といえば当然ですよね。そこで、立地などの物件（駅チカ、築浅、オートロックなどのファシリティ、コンビニなどの利便性）は、自分なりに妥協をしませんでした。例の「自分でも住みたいと思えるか」という基準ですね。

物件にこだわっておけば、万一空室になっても、すぐに借り手がつくだろうという考え方です。

実際、さっそく入れ替えがあったのですが、次の入居者が決まるまで1か月未満でした。

3）信頼できる管理会社を選ぶ。

これは、正直私が今回能動的に何かやったことはなにもありません。結果的に大手の会社だったということくらいです。ですのでこれは、この先「あたり」だったか「はずれ」だったかが分かってくることかと思います。

この会社が結局集客をやってくれるので、ここが適当だと、いつまでも空室と言うことになりかねません。

では最後にリスクの③についてお話しいたします。（続く）